BOMA плюси та мінуси

Пошук балансу інтересів між власниками будівель і орендарями - процес за своєю суттю вічний. Якщо перші хочуть заробляти якомога більше грошей, уникнувши серйозних вкладень, то другі домагаються максимальних преференцій при мінімумі орендної ставки. Іноді це призводить до вкрай складних переговорів, а то й зовсім до патових ситуацій. І в цьому контексті рішенням може стати використання стандарту ВОМА.

Сам по собі стандарт виник у 1916 році в Сполучених Штатах Америки. І на сьогодні його активно використовують на ринках комерційної нерухомості як у США, так і в безлічі розвинених держав по всьому світу. Спочатку було розроблено 6 стандартів для різних типів будівель.

В Україну ж стандарт ВОМА прийшов у 2000-их роках разом з європейськими та американськими орендарями. Але навіть незважаючи на те, що минуло стільки років, сьогодні далеко не всі ринкові гравці в Україні повною мірою володіють достатніми знаннями про ці стандарти. Що призводить до неправильних трактувань положень, зазначених у стандартах і, як наслідок, невідповідності розрахованих коефіцієнтів реальним параметрам будівлі. Що загрожує проблемами для власника будівлі в майбутньому, як мінімум фінансовими. Тому загальносвітова практика свідчить про те, що розрахунки зазвичай проводяться сторонніми експертами.

Прозорість у тому вигляді, в якому вона є на західних ринках, для України сьогодні поки що тільки мета, напрямок правильного руху. Разом з тим, зміни зустрічають активний опір гравців ринку, що характеризуються консервативним підходом. З'являється безліч критичних суджень і запитань, та й загалом ставиться під сумнів сама доцільність застосування того чи іншого нового стандарту. Навіщо він потрібен, якщо й так усе працює? Працювали ж ми 5, 10 років, чому й далі не продовжувати? Тому, щоб уникнути виникнення зайвих запитань, сформувати правильне розуміння суті стандартів, проаналізувати особливості. Щоб розуміти, які в ньому присутні недоліки, а які плюси як для власників торговельних площ, так і для компаній, які орендують ці площі.

Ключові переваги ВОМА для власників

З точки зору власників ВОМА характеризується низкою переваг:

• Стандарт більш ніж успішно пройшов перевірку "на практиці" десятиліттями роботи в США, а також в інших країнах.
• Під таким поняттям, як "орендована площа" розуміють не тільки приміщення, які зайняті орендарями, а й загальну зону будівлі, зокрема вхідну групу за пропорційним принципом, а також частково технічні приміщення, що використовуються для обслуговування орендаря. Відповідно орендодавець може підвищити трафік і прибутковість об'єкта.
• Якщо робити розрахунки в момент проєктування згідно зі стандартами ВОМА, то можна домогтися глибшої і багатогранної оцінки об'єкта, отримавши можливість за необхідності провести коригування і підвищити підсумкову прибутковість.
• Західні компанії охочіше працюватимуть із тим об'єктом, який проєктували відповідно до стандартів ВОМА.

Які можуть бути недоліки у стандарту з точки зору власника

Стандарт, на жаль, поки що не здатний стати повноцінною заміною методикам БТІ, які на сьогодні використовуються в Україні. Щоб виконувати розрахунки відповідно до цього стандарту, потрібні особливі знання і компетенції, інакше розрахунки з великою часткою ймовірності будуть виконані неправильно, що автоматично означає фінансові і як мінімум іміджеві втрати власника.

Чим може бути корисний стандарт ВОМА для орендарів

Перш ніж вибрати приміщення, орендар дивиться на місце розташування, планування, тех. особливості і, зрозуміло, вартість оренди метра. При цьому стала звичною ситуація, коли послуги незалежних експертів затребувані також і орендарями. Іноді звучить думка, що стандарт вигідний тільки для власників. Однак це не так і ось чому:

• Стандарт ВОМА характеризується прозорістю для орендаря, коли частиною договору є повний технічний опис площ, включно з поверховими планами.
• Виходячи з розрахунків відповідно до стандарту ВОМА, збільшується площа об'єкта, але власник при цьому йде на зниження ставки за 1 метр.
• Орендар може порівняти умови, що надаються власниками інших приміщень, які побудовані з використанням ВОМА.
• Відповідно до ВОМА орендар може користуватися не тільки тими приміщеннями, які безпосередньо він займає, а й загальними площами, виходячи з пропорційного принципу, це ж стосується і вхідної групи. Якщо на об'єкті з'являється новий орендар, який знімає частину загальних приміщень, це безпосередньо впливає на коефіцієнт будівлі в бік зменшення, що означає відповідну зміну орендної плати для орендарів, які вже працюють.
• Практика показує, що стандарт ВОМА застосовується в будівлях, які вирізняються сучасною і технологічною інфраструктурою

Якщо говорити про мінуси, то насамперед варто згадати помилки у вимірах за стандартом ВОМА, причому відомі випадки, коли власники, ставлячи завдання збільшити прибутковість об'єкта, використовували стандарт у цих цілях. Однак це призводило до того, що розрахунки проводилися неправильно, при цьому формувалися невідповідні площам коефіцієнти. Тому, коли власник оголошує про підвищення ставки аргументуючи самостійними розрахунками будівлі за стандартом ВОМА, він повинен пред'явити орендарем відповідні розрахунки. Якщо цього не відбувається, орендар може звернутися до сторонніх експертів і перевірити правильність розрахунків.